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전세 vs 월세, 총비용으로 비교하는 법

"전세가 낫다"거나 "월세가 낫다"는 정답은 없습니다. 관건은 보증금을 어떻게 마련하느냐입니다. 전세자금대출 이자, 월세 세액공제, 법정 전환율까지 같은 저울에 놓고 비교하는 방법을 정리했습니다.

비교의 핵심: 보증금에 들어가는 돈의 기회비용

전세 보증금 전액을 현금으로 갖고 있는 경우는 드뭅니다. 대부분 일부를 전세자금대출로 채웁니다. 그렇다면 전세와 월세의 진짜 비교는 "보증금 없이 살기 vs 보증금 있이 살기"가 아니라, 그 보증금을 대출로 조달하는 비용과, 같은 금액을 월세로 냈을 때의 비용을 비교하는 것입니다.

계산식은 두 가지입니다.

대출 이자가 전환 월세보다 작으면 그만큼을 대출로 채우고 전세로 사는 것이 유리하고, 반대로 전환 월세가 더 작으면 보증금을 낮추고 월세 비중을 늘리는 쪽이 총비용상 유리합니다.

예시로 보는 비교 (가정 수치)

전세 2억 원짜리 집에서 보증금 1억 원을 전세자금대출로 조달한다고 가정합니다. 아래 숫자는 예시이며, 실제 금리와 전환율은 본인 상황에 맞게 넣어야 합니다.

항목가정값월 비용
전세자금대출 이자대출 1억 원, 금리 연 4.0%333,333원
같은 금액을 월세로 전환보증금 1억 원, 법정 상한 5.0%416,667원

이 예시에서는 대출 이자(333,333원)가 전환 월세(416,667원)보다 적으므로, 대출로 보증금을 채우고 전세로 사는 쪽이 총비용상 유리합니다. 반대로 대출 금리가 5%를 넘거나 대출 한도가 부족해 전세 보증금을 다 채울 수 없다면, 그 차액만큼은 월세로 낼 수밖에 없고 이때는 비교 우위가 달라집니다.

본인의 실제 대출금과 금리, 전환율로 이 두 값을 계산하려면 대출 원리금 상환 계산기와 전월세 전환율 계산기를 나란히 열어 비교하세요.

월세라면 세액공제를 반드시 넣어야 합니다

총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주는 월세액의 15~17%를 연말정산에서 세액공제로 돌려받습니다. 월세 60만 원이면 연 108만~122만 원, 월 평균 9만~10만 원가량입니다. 이 금액을 표면 월세에서 미리 빼고 비교해야 실질 부담에 가깝습니다. 전세는 이런 세액공제가 없는 대신, 전세자금대출 원리금 상환액 소득공제(주택청약종합저축 요건 등 조건 충족 시)를 받을 수 있어 각자 공제 항목이 다릅니다.

대출이 안 나오거나 금리가 높다면

신용점수, 소득, 기존 대출 때문에 전세자금대출 한도가 부족하거나 금리가 시중 평균보다 높게 나오는 경우가 있습니다. 이럴 때는 위 계산에서 대출 이자 항목이 커지므로, 처음부터 월세 비중이 큰 매물을 알아보는 것이 총비용상 더 합리적일 수 있습니다. 청년 버팀목 전세자금대출처럼 소득 구간별로 낮은 금리를 제공하는 정책 상품 대상인지부터 확인하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

전세와 월세 중 뭐가 무조건 유리한가요

무조건 유리한 쪽은 없습니다. 대출 가능 여부와 금리에 따라 달라지므로 본인 조건을 먼저 확인해야 합니다.

월세 세액공제는 총비용 비교에 얼마나 영향을 주나요

총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주는 월세액의 15~17%를 돌려받아, 실질 부담이 표면 금액보다 낮아집니다.

전세자금대출 이자와 월세를 어떻게 같은 기준으로 비교하나요

대출 이자(금리÷12×대출금)와 전환 월세(전환율÷12×보증금)를 나란히 비교합니다. 더 작은 쪽이 총비용상 유리합니다.

함께 보면 좋은 것

참고용 정보이며 예시의 금리·전환율은 가정값입니다. 실제 대출 금리는 은행과 본인 신용도에 따라, 전환율은 시점의 한국은행 기준금리에 따라 달라지므로 위 계산기로 본인 조건을 넣어 확인하세요. 최종 갱신 2026년 9월 1일.