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전월세 전환율 계산기

보증금을 월세로 바꾸면 얼마인지, 월세를 보증금으로 돌리면 얼마인지, 내 계약의 실제 전환율이 법정 상한을 넘는지 확인합니다. 기준: 한국은행 기준금리 3.00% (2026년 8월 27일), 법정 전환율 상한 5.0%

전월세 전환율이란

보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이자율입니다. 보증금 5,000만 원을 월세로 돌리고 전환율이 5%라면, 5,000만 원 × 5% = 연 250만 원이므로 월세는 약 20만 8천 원이 됩니다. 반대로 월세 20만 원을 없애려면 20만 원 × 12 ÷ 5% = 4,800만 원의 보증금을 더 내야 합니다.

주택임대차보호법은 이 전환율의 상한을 정해 두었습니다. 연 10%와 "한국은행 기준금리 + 2%포인트" 중 낮은 쪽이 상한이고, 2026년 8월 27일 기준금리가 3.00%로 오르면서 상한은 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 따라 움직이므로, 이 계산기의 전환율 칸은 직접 고칠 수 있게 열어 두었습니다.

법정 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

상한은 기존 계약을 갱신하거나 계약 기간 중에 전세를 월세로 바꿀 때만 적용됩니다. 집주인이 갱신하면서 "보증금 2억을 1억으로 낮추고 월세 60만 원"을 제안했다면, 1억 × 5% ÷ 12 = 41만 7천 원이 상한이라 60만 원은 초과분이 무효입니다.

반대로 새 집을 구하는 신규 계약에는 상한이 없습니다. 이때는 그 동네에서 실제로 거래되는 시장 전환율이 기준이 되는데, 한국부동산원이 매달 지역별 전월세 전환율 통계를 공개하니 참고할 수 있습니다. 시장 전환율은 보통 법정 상한보다 높게 형성되어 있어, 같은 보증금이라도 신규 계약이 갱신보다 월세가 더 나옵니다.

세입자 입장에서 보는 법

보증금을 낮추고 월세를 낼지 고민할 때는 전환율과 내 대출금리를 비교하면 됩니다. 전세대출 금리가 4%인데 전환율이 5%라면, 보증금을 대출로 채우고 월세를 줄이는 쪽이 유리합니다. 반대로 대출이 안 나오거나 금리가 전환율보다 높으면 월세가 낫습니다.

월세 세액공제도 계산에 넣어야 합니다. 총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주는 월세의 15~17%를 세금에서 돌려받으므로, 월세 50만 원이면 연 90만~102만 원이 환급됩니다. 이걸 감안하면 실질 전환율은 표면 전환율보다 낮아집니다.

계약 갱신 시 집주인이 제시한 월세가 이 계산기의 "내 계약 전환율 확인" 결과에서 5.0%를 넘는다면, 초과분은 낼 의무가 없습니다. 대화로 조정이 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·한국부동산원·LH 운영)에 무료로 조정을 신청할 수 있습니다.

보증금별 월세 환산표 (전환율 5.0%)

자주 묻는 질문

법정 전환율은 새로 계약할 때도 적용되나요

아닙니다. 계약 기간 중이나 갱신 때 전세를 월세로 바꾸는 경우에만 적용됩니다. 신규 계약은 시장 전환율을 보세요.

집주인이 법정 전환율보다 높게 월세를 요구하면 어떻게 하나요

갱신 계약에서 상한을 넘는 부분은 무효입니다. 이미 냈다면 반환 청구가 가능하고, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

반대로 월세를 전세로 바꿀 때도 같은 전환율을 쓰나요

법적 상한은 전세→월세 방향에만 있습니다. 월세→전세는 협의 사항이지만 같은 전환율을 기준으로 삼는 게 일반적입니다.

전환율이 낮으면 세입자에게 유리한가요

보증금을 월세로 바꿀 때는 유리하고, 월세를 보증금으로 바꿀 때는 불리합니다. 방향에 따라 반대로 작용합니다.

함께 보면 좋은 것

• 보증금을 대출로 채울지 월세를 낼지 비교하려면 대출 원리금 상환 계산기로 월 이자를 확인해 보세요.
• 계약 전 등기부등본과 확정일자 등 확인 사항은 청년노트의 전세 월세 계약 전 확인사항 8가지 총정리을 참고하세요.